[tintuc]
10 điểm nhấn của thị trường bất động sản 2019
và bài học cho năm 2020
Bất động sản đã trải qua một năm đầy biến động, với rất nhiều tín
hiệu tích cực và thách thức đan xen. Đã có rất nhiều dự báo về một kịch bản tồi
tệ theo chu kỳ 10 năm hay còn còn gọi là “vỡ bong bóng bất động sản” được đưa
ra. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn TP.HCM đã chỉ ra
10 điểm nhấn của thị trường bất động sản năm 2019 được trình bày tại Hội nghị
Bất động sản Việt Nam VRES 2019 do Batdongsan.com.vn tổ chức.
1. Hàng loạt dự án khủng nội đô TP.HCM bị thanh tra (tháng 2/2019)
2. Chỉ số giá bất động sản tăng mạnh
3. Sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương từ đầu năm 2019
4. Nguồn cung căn hộ khan hiếm
5. Phanh phui sai phạm tại Công ty CP Địa ốc Alibaba
6. Kỷ lục bán hơn 10.000 căn hộ dự án Vinhome Grand Park
7. Siết tín dụng bất động sản - Huy động trái phiếu doanh nghiệp
lập kỷ lục
8. Tranh chấp chung cư - đòi sổ hồng
9. Cocobay ngừng trả lợi nhuận theo cam kết
10. Ứng dụng công nghệ vào bất động sản
10 điểm nhấn của thị trường bất động sản 2019
và bài học cho năm 2020
Bất động sản đã trải qua một năm đầy biến động, với rất nhiều tín
hiệu tích cực và thách thức đan xen. Đã có rất nhiều dự báo về một kịch bản tồi
tệ theo chu kỳ 10 năm hay còn còn gọi là “vỡ bong bóng bất động sản” được đưa
ra. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn TP.HCM đã chỉ ra
10 điểm nhấn của thị trường bất động sản năm 2019 được trình bày tại Hội nghị
Bất động sản Việt Nam VRES 2019 do Batdongsan.com.vn tổ chức.
1. Hàng loạt dự án khủng nội đô TP.HCM bị thanh tra (tháng 2/2019)
Thanh tra chính phủ đã
yêu cầu UBND TP.HCM cung cấp hồ sơ hơn 100 dự án (bao gồm các dự án đã hoàn
thành và chưa hoàn thành) nhằm phục vụ công tác thanh tra, trong đó có thể kể
tên các dự án khủng ở Khu đô thị Thủ Thiêm, các khu đất vàng ở Trần Phú, Trần
Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt... Các dự án khủng này nằm trong diện rà soát các thủ
tục chuyển mục đích sử dụng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Chính vì vậy năm
2019 đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh ở phân khúc căn hộ so với năm 2018.
2. Chỉ số giá bất động sản tăng mạnh
Mặc dù thị trường bất
động sản năm 2019 trải qua nhiều biến động và rào cản, tuy nhiên xét trên chỉ
số giá rao bán bất động sản ở Hà Nội tăng 6%, ở TP.HCM tăng 12%. Các chỉ số tăng
giá này cao hơn rất nhiều so với các chỉ số kinh tế khác như: chỉ số giá CPI
2,5% (Quý 3), mức độ gia tăng GDP là 6,98%. Điều này cho thấy mặc dù có sự giảm
sút về nguồn cung nhưng hầu hết các phân khúc (căn hộ, nhà phố, đất nền…) đều
có sự tăng mạnh về giá bán.
3. Sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương từ đầu năm 2019
Việc sốt đất cục bộ bắt
đầu từ Đà Nẵng vào tháng 1/2019, đến Vân Đồn vào tháng 2/2019 sau khi khánh
thành nhiều công trình lớn, và tiếp sau là Bình Thuận với thông tin dự kiến
thành lập sân bay tại phan Thiết hay tại Phú Quốc xin chủ trương thành lập
thành phố.
Tháng 8/2019, cơn sốt đất
xảy ra tại tỉnh Đồng Nai, đặc biệt ở địa bàn Long Thành sau khi có thông tin
chốt thời hạn khởi công sân bay Long Thành và Nhơn Trạch chốt phương án xây
dựng cầu Cát Lái.
Thị trường bất động sản năm 2019 chứng kiến cơn sốt đất cục bộ xảy ra
tại nhiều địa phương. Ảnh minh họa
tại nhiều địa phương. Ảnh minh họa
4. Nguồn cung căn hộ khan hiếm
Với
tình trạng quỹ đất ở các khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, các dự án khủng
đang nằm trong diện bị thanh tra hoặc đang xin phép dẫn tới nguồn cung bất động
sản đặc biệt ở thị trường TP.HCM trở nên khan hiếm. Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn thì nhu cầu tìm
kiếm căn hộ vẫn tăng mạnh ở năm 2019 và tập trung hơn 60% vào phân khúc tầm
trung và bình dân. Bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land cho biết: “Đây là bài
toán nan giải đối với các chủ đầu tư do chi phí đầu vào tăng cao, quỹ đất hạn
hẹp và kết nối hạ tầng giao thông chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển tại các
khu đô thị vệ tinh và vùng lân cận”.
5. Phanh phui sai phạm tại Công ty CP Địa ốc Alibaba
Vào thời điểm tháng
9/2019, giới đầu tư bất động sản xôn xao trước thông tin Chủ tịch Alibaba
Nguyễn Thái Luyện bị bắt phục vụ cho công tác điều tra các sai phạm đất đai của
Công ty CP Địa ốc Alibaba. Đây là một thông tin không quá bất ngờ đối với các
nhà đầu tư lâu năm và các công ty làm ăn chân chính, nhưng là một cú sốc với
hơn 1.000 nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin vào công ty này.
Alibaba bán đất và huy động
vốn thông qua hình thức kêu gọi đầu tư vào hàng ngàn lô đất nông nghiệp ở Đồng
Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Việc huy động vốn và nhận lãi tương tự mô hình lừa đảo
Ponzi, tức là các nhà đầu tư ký hợp đồng với Alibaba sẽ có quyền chọn (đất hoặc
lãi suất cam kết), và sau mỗi lần mở bán thì Alibaba sẽ cộng thêm phần lãi của
đợt mở bán trước và chi phí quản lý. Về cơ bản, mô hình huy vộng vốn này gặp
rất nhiều rủi ro nhưng các nhà đầu tư vẫn tin tưởng và kết quả là Alibaba đã
lừa đảo hàng nghìn tỷ đồng nhờ vào việc huy động này.
Việc sai phạm của Công ty
CP Địa ốc Alibaba kéo theo sự trầm lắng đáng kể về số lượng tìm kiếm đất nền
cũng như giao dịch ở phân khúc này. Tâm lý lo ngại và e dè từ các nhà đầu tư
cũng lan ra cả thị trường, không chỉ ở TP.HCM mà còn ở các khu vực lân cận.
Toàn cảnh Hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2019 do Batdongsan.com.vn tổ
chức
6. Kỷ lục bán hơn 10.000 căn hộ dự án Vinhome Grand Park
Theo công bố của Tập đoàn
Vingroup, hơn 10.000 căn hộ ở dự án Vinhome Grand Park - phân khu Sapphire được
bán ra trong vòng 17 ngày. Đây là một kỷ lục chưa từng có tại thị trường bất
động sản TP.HCM cũng như ở Việt Nam. Sức hút của Vinhome Grand Park đến từ các
yếu tố thiên thời (ra mắt đúng thời điểm khan hiếm nguồn cung căn hộ), địa lợi
(mô hình sinh thái ở một vị trí đắc địa gần sông và khu dân cư) và nhân hòa
(các dự án trước đã được khẳng định và tạo được uy tín của chủ đầu tư). Bên
cạnh đó, dự án này cũng đã nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư trong 2 năm
qua.
7. Siết tín dụng bất động sản - Huy động trái phiếu doanh nghiệp
lập kỷ lục
Ngân hàng nhà nước đã
thực hiện theo chỉ đạo của Quốc hội và Chính phủ thông qua việc ban hành các
văn bản quy phạm pháp luật như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động
sản, kiểm soát dư nợ, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung
hạn… Điều này dẫn tới việc các doanh nghiệp bất động sản đua nhau đẩy mạnh việc
phát hành trái phiếu để đảm bảo cho các dự án. Tính tới tháng 12/2019, hơn
61.000 tỷ đồng phát hành từ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó riêng ngành bất
động sản, xây dựng, hạ tầng chiếm 27%, tương đương với hơn 16.000 tỷ đồng.
8. Tranh chấp chung cư - đòi sổ hồng
Vấn đề tranh chấp chung
cư không còn mới mẻ trên thị trường bất động sản, nhưng trong năm 2019 khi số
lượng chung cư đi vào vận hành nhiều hơn, cộng với các sai phạm trong quá trình
chuyển nhượng đất công thì các vụ việc tranh chấp lan rộng ra toàn quốc từ Hà
Nội tới TP.HCM. Các vụ án tranh chấp phần lớn đến từ việc vi phạm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, vi phạm quy định sử dụng quỹ bảo trì, hội
nghị chung cư lần đầu, thay đổi thiết kế tòa nhà, hay sau khi nhận bàn giao
không đúng với nhà mẫu quảng cáo trước đó…
9. Cocobay ngừng trả lợi nhuận theo cam kết
Phân
khúc bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây với
đa dạng dòng sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn cùng mức giá hợp lý, cam kết cao
về lãi suất đã thu hút rất đông nhà đầu tư tham gia. Mặc dù chưa có hành lang
pháp lý về loại hình bất động sản này, nhưng dựa trên tiềm năng du lịch cũng
như mức cam kết cao đã tạo ra một thịtrường condotel rất sôi động từ 2016-2019.
Tuy nhiên, vào giữa tháng
11/2019, chủ đầu tư Cocobay - Tập đoàn Empire đã gửi thư cho khách hàng thông
báo không thể thực hiện được việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết
lên tới 12%/năm. Vụ việc này đã gây chấn động cả thị trường, nhiều góc
nhìn khác nhau về loại hình bất động sản này đã được đưa ra. Vào thời điểm giao
dịch condotel chững lại, hành lang pháp lý chưa rõ ràng và việc phá vỡ cam kết
từ một dự án được kỳ vọng rất cao của chủ đầu tư dẫn đến nhiều nghi ngờ đối với
loại hình bất động sản này.
10. Ứng dụng công nghệ vào bất động sản
Cuộc
cách mạng 4.0 hiện nay phần nào ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và năm
2019 chứng kiến rất nhiều startup vào ngành này. Hàng loạt dự án/ứng dụng công
nghệ được triển khai cả trong và ngoài nước trong việc kinh doanh, quản lý bất
động sản. Việc ứngdụng công nghệ đang giúp cho các chủ đầu tư tiết kiệm được thời gian, chi
phí, cũng như hiệu quả bán hàng. Việc này đã được chứng minh ở một trong những
phần mềm quản lý bán hàng mạnh nhất trên thị trường là Fastkey Property, hỗ trợ
từ khâu E-salekit, E-booking, tự động thu lead và hỗ trợ đo lường hiệu quả theo
thời gian thực.
Đưa ra dự báo về thị
trường năm 2020, Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn TP.HCM cho rằng, năm 2020
sẽ tiếp tục là một năm Chính phủ/Bộ tập trung vào việc: thay đổi khung giá đất,
xem xét thuế vào bất động sản, xây dựng hành lang pháp lý cho condotel.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần phải đầu tư và phát triển nguồn nhân
lực, có các kế hoạch dài hơi hơn 5-10 năm và ứng dụng công nghệ vào bất
động sản.
Dự báo năm 2020 sẽ là một
năm tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ, biệt thự liền kề, đặc biệt là phân
khúc bình dân. Đất nền tiếp tục nóng lan rộng ở các thị trường tỉnh, giá bất
động sản vẫn tiếp tục ổn định và có sự tăng trưởng. Và năm 2020 sẽ là một năm
khó khăn của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
[/tintuc]